Ya sea que estés considerando convertirte en propietario porque tienes algo de espacio extra, porque quieres ingresos pasivos de un dúplex, o porque simplemente no quieres lidiar con la venta de tu vieja casa todavía, los bienes raíces pueden parecerte una inversión sólida. En su forma más simple, usted pone su dinero en un lugar, lo alquila y cobra un cheque mensual. Pero los inversores experimentados le dirán que hay mucho más que hacer para tener éxito como arrendador en el sector inmobiliario.

 

 

Coleen Dearing realiza un 32% más de ventas que la media de los agentes de Santa Fe (Nuevo México), donde gran parte de su negocio consiste en que los inversores compren propiedades para alquilarlas hasta que se jubilen. Su consejo:

 

"Ser propietario de un inmueble de alquiler es un negocio, y hay que enfocarlo como una inversión empresarial. Hay que tener la personalidad adecuada para hacerlo; no es para personas que no toleran el riesgo".

 

Antes de dar el paso, es importante informarse sobre el proceso y su funcionamiento alquiler ibiza todo el año. Aquí tienes una guía paso a paso sobre cómo alquilar tu casa.

 

Antes de decidirte a alquilar, evalúa tu posible situación de alquiler.

 

Si tienes un dormitorio libre, quizá estés pensando en ponerlo en venta en Airbnb o en buscar un compañero de piso. Esto podría suponer una pérdida de privacidad si tienes que compartir la cocina o el baño. El inquilino a corto plazo o el compañero de piso podría tener diferentes normas de limpieza, ser ruidoso o entrar y salir a horas extrañas. Antes de optar por esta vía, sé sincero sobre tu nivel de tolerancia cuando vives con extraños.

 

En un dúplex o en una vivienda multifamiliar, tendrás más privacidad, pero seguirás compartiendo algunos espacios. La pared de tu habitación podría estar junto a la televisión ruidosa de un inquilino. Podrían aparcar en tu lado del camino de entrada. Comprar una casa de alquiler totalmente separada de tu vivienda es la opción más cara (pero a menudo la menos molesta) para los propietarios.

 

Si ya eres propietario de las villas ibiza que piensas alquilar, deberás asegurarte de que tanto el préstamo hipotecario como el seguro están configurados para que un no propietario viva en la casa, y cambiarlos si no lo están.

 

El tipo de habitación o de casa que vayas a alquilar influye en muchas de tus opciones, así como en la cantidad de dinero que necesitarás para empezar como inversor. Si no quieres compartir tu baño todo el tiempo, puedes poner ocasionalmente una habitación como alquiler vacacional para ganar dinero extra. Los propietarios más serios, con un dúplex o una propiedad independiente, quizá quieran centrarse en los inquilinos a largo plazo.

 

Para ser un propietario de éxito, hay que vigilar los gastos.

 

Cuando Dearing lleva a sus clientes a ver posibles propiedades, empieza por la hipoteca. "Si lo van a financiar, con los impuestos y el seguro, ¿cómo se calcula?", pregunta. Como mínimo, los ingresos por alquiler deben cubrir estos gastos básicos, pero también aconseja profundizar.

 

Las preguntas que hay que hacerse son:

 

¿Es alquilable?

¿Cuál es la tasa de desocupación probable?

¿Cuánto puedo obtener por metro cuadrado en el mercado actual?

¿Seguirán creciendo los alquileres?

A la hora de tomar decisiones, hay que tener en cuenta tanto el mercado de alquiler en general como la propiedad en particular.

 

Prevea una reserva de dinero para el mantenimiento y las reparaciones. Por desgracia, los inquilinos pueden hacer mucho daño. Dearing cuenta esta historia: Una amiga con una propiedad en alquiler perdió los ingresos de un año cuando tuvo que reparar 20.000 dólares en daños que había hecho un inquilino. La mayoría de los propietarios planean ahorrar el 10% del valor de la propiedad cada año para el mantenimiento, pero las reparaciones importantes inesperadas pueden perjudicar.

 

Es una buena idea mantener un colchón de efectivo disponible para pagar la hipoteca durante un período de desocupación, o para pagar reparaciones adicionales.

 

No olvide hablar con su agente de seguros antes de alquilar toda o parte de su casa. Incluso si sólo alquila una habitación, querrá una mayor cobertura de responsabilidad civil.

 

"Si un inquilino se quema con tu cocina, es más probable que te demande por ello", señala Dearing. Dile a tu corredor de seguros que vas a tener inquilinos entrando y saliendo de tu habitación de invitados, y pregúntale qué tienes que hacer para protegerte. Ellos sabrán qué cláusulas adicionales debes añadir a tu seguro de hogar o dónde debes aumentar la cobertura.

 

Querrás cubrir tus gastos, pero no puedes cobrar una tarifa astronómica o nunca encontrarás inquilinos. Es importante hacer un estudio de mercado sobre los precios de los alquileres antes de comprar un inmueble o poner en venta una habitación. Lo que puedas conseguir por el alquiler determinará tu rentabilidad.

 

Busca en Internet listados de apartamentos locales, utilizando sitios como Craigslist, Nextdoor, Facebook Marketplace y otros. Algunos administradores de propiedades publican listas de alquileres en la MLS, o puedes buscar listados locales en Airbnb o en sitios de alquiler a corto plazo. Conduce por el barrio y llama a los números de teléfono o anota los números que aparecen en los carteles de "Se alquila" para recopilar datos.

 

No te olvides de tener en cuenta el número de habitaciones que se alquilan, los servicios que ofrece, como un patio trasero o una plaza de aparcamiento en la calle, y el estado de la unidad, que influyen en la posibilidad de alquilarla.

 

¿Qué tal se comporta su oferta? Sea sincero. Si es mucho mejor de lo que se ve, puede cobrar más... pero si no, tendrá que ser más realista.

 

La cocina de una casa que se alquila.

 

Arregla cualquier cosa que pueda ser un peligro para tus inquilinos o que vaya en contra de los códigos de ocupación. Para que tu alquiler sea más competitivo, estandariza las actualizaciones para que estén al menos al nivel de otros alquileres. Si tiene que elegir, céntrese en las reparaciones necesarias para alquilar con seguridad y éxito en lugar de en las mejoras cosméticas, y nunca querrá "sobreactualizar" un alquiler.

 

Si va a comprar y arreglar una propiedad de alquiler, Dearing aconseja que "tenga cuidado de no personalizar demasiado la casa. Quieres que la propiedad sea segura y atractiva, y que todo funcione, pero no vas a comprar una cocina Wolf para la cocina".

 

Escoja electrodomésticos genéricos, elija suelos duros en lugar de alfombras, que se ensucian rápidamente, y elija una paleta neutra que los inquilinos puedan personalizar a su gusto.

 

Los propietarios que piensan alquilar a veraneantes también deben amueblar la vivienda. En Nuevo México, Dearing dice que los inquilinos de vacaciones quieren un ambiente del suroeste. Elija muebles que sean duraderos y que resistan el desgaste.

 

¿Quieres recibir llamadas a las 2 de la mañana por un inodoro atascado? Si no es así, piense en contratar a un administrador de la propiedad. Las empresas de gestión inmobiliaria se encargan de todo, desde las reparaciones hasta el cobro de los alquileres, para que usted pueda ser un propietario sin intervención. Pero tendrá que pagar por sus servicios.

 

La estructura de honorarios de las empresas de gestión inmobiliaria varía. Algunas cobran una tarifa fija por puerta para gestionar cada unidad, mientras que otras cobran un porcentaje del precio del alquiler. Los honorarios adicionales pueden incluir un mes completo de alquiler por encontrar y colocar nuevos inquilinos, recargos por reparaciones y gastos de renovación del contrato.

 

Antes de elegir un administrador de fincas, pida una lista de sus honorarios. Examine el contrato y busque un abogado que lo revise. Puede ser difícil rescindir un contrato de varios años si no está satisfecho, por no hablar de lo caro que puede resultar si tiene que pagar tasas por inquilinos morosos.

 

Cuando contrata a un administrador de fincas, está entrando en una relación comercial que puede afectar directamente a sus beneficios y pérdidas. Compruebe sus referencias y tómese el tiempo de entrevistar a varias empresas antes de firmar su contrato.

 

Las relaciones entre propietarios e inquilinos están protegidas legalmente a nivel local, estatal y nacional. Puedes informarte sobre la ley de arrendadores e inquilinos en el sitio web del HUD. Presta especial atención a la Ley de Vivienda Justa, a la Ley de Información Crediticia Justa y a las leyes locales de vivienda.

 

La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivos de raza, color, religión, discapacidad, etc. La Ley de Información Crediticia Equitativa regula lo que puedes comunicar a las agencias de crédito y otros organismos de información si tu inquilino no paga el alquiler, y también detalla los datos que puedes recopilar. Y las leyes locales de vivienda amplían las protecciones a los inquilinos en relación con los cobros, los depósitos de seguridad y los desalojos.

 

Como propietario, debe cumplir estas leyes. Si se le exige que obtenga una licencia de propietario, es posible que tenga que demostrar que entiende las leyes. Es su responsabilidad informarse sobre ellas; la ignorancia de la ley no es una defensa en los tribunales.

 

Póngase en contacto con la autoridad local de la vivienda para hacerse una idea de cómo funciona el alquiler a nivel local. En la zona de Dearing, existen ordenanzas de alquiler a corto plazo diseñadas para proteger a los residentes de tiempo completo. Estas ordenanzas "no permiten que dos propiedades de alquiler estén una al lado de la otra a menos que sean propiedad del mismo propietario", explica. "Así que si estás mirando una propiedad que crees que va a ser genial porque al lado hay un alquiler con una gran tasa de ocupación, podrías comprarla y descubrir que no puedes obtener un permiso para alquilar".

 

Incluso si solo vas a alquilar una habitación, muchos municipios han empezado a tomar medidas enérgicas contra Airbnb y otras opciones de alquiler a corto plazo. Algunos están restringiendo el número de días al año que puedes alquilar parte o la totalidad de tu casa, o exigiendo que te registres en la ciudad y obtengas un permiso, o ambas cosas. El incumplimiento de las ordenanzas locales puede ponerle en aprietos y acarrearle multas y costes legales.

 

Los agentes locales que trabajan a menudo con inversores conocen muchas de las normas locales y pueden ayudarle a encontrar la propiedad de alquiler perfecta.

 

Ahora que sabes lo que es legal, puedes decidir cuáles son tus políticas y redactarlas en el contrato de alquiler. Considera abordar lo siguiente;

 

Una política sobre mascotas: ¿Mascotas o no mascotas? ¿Quiere imponer restricciones de raza y tamaño?

Zonas comunes: ¿Quién se ocupa de qué zonas? ¿Quién corta el césped o quita la nieve?

Comportamiento: El consumo de drogas y el comportamiento ilegal podrían permitir a las fuerzas del orden confiscar su propiedad. El contrato de arrendamiento debe especificar las conductas prohibidas y sus consecuencias.

Cuotas de retraso y ruptura del contrato: ¿Qué ocurre si el alquiler se retrasa? ¿Qué penalizaciones y tasas cobrará y cuándo iniciará el procedimiento de desahucio? Si un inquilino quiere mudarse antes de tiempo, ¿qué hará usted?

Es imprescindible que un abogado revise el contrato de alquiler. Este documento le protege tanto a usted como al inquilino. En caso de que sea necesario hacer cumplir el contrato, es necesario que se sostenga en los tribunales.

 

Los propietarios que alquilan una habitación o una propiedad vacacional a través de un portal web deben tomarse el tiempo necesario para leer la letra pequeña. Estará obligado a cumplir los acuerdos de Airbnb o VRBO y las políticas de alquiler que incluya en su anuncio. Estas políticas podrían incluir un acuerdo para someterse a mediación en caso de disputas, políticas de reembolso y supuestos de responsabilidad.

Si no contrata a un administrador de propiedades, tendrá que encontrar inquilinos por su cuenta. Anuncie su casa en la MLS, en los portales de anuncios en línea, en los sitios web de anuncios clasificados, coloque algunos carteles en el jardín... ¡en todos los lugares en los que buscó para hacer su investigación!

 

Tome fotografías nítidas y de alta calidad para acompañar sus anuncios, sobre todo si está tratando de alquilar al mercado vacacional de lujo. Después de publicar el anuncio, prepárese para recibir llamadas telefónicas y correos electrónicos. Tendrá que reservar tiempo en su agenda para responder a los mensajes a través de los portales en línea, así como para mostrar la unidad.

 

Dependiendo de su mercado local de alquiler, encontrar un solicitante cualificado puede ser cuestión de horas o semanas.

 

Una vez que haya empezado a recibir interés por su alquiler, tendrá que seleccionar a los posibles inquilinos. Los inquilinos deben rellenar una solicitud; si lo desea, puede cobrar una tasa de solicitud, que debería cubrir los costes de una comprobación de crédito y otros gastos. Los inquilinos deben darle permiso para realizar una comprobación de crédito, así que incluya ese documento con su solicitud.

 

Pida lo siguiente a los solicitantes:

 

Los nombres y la fecha de nacimiento de todos los ocupantes de la unidad, incluidos los niños

Los números de la Seguridad Social de todos los inquilinos adultos

Al menos tres referencias

Historial laboral de los últimos cinco años

Información de contacto en caso de emergencia

Una vez que haya recibido la solicitud, confirme toda la información que los inquilinos han proporcionado. Llame y verifique el empleo y los ingresos. Una buena regla general es que los ingresos netos mensuales de los inquilinos deben ser al menos tres veces su alquiler.

 

Comprueba los antecedentes de los desahucios y los antecedentes penales, y llama también a los antiguos propietarios. A veces, los propietarios aceptan que los inquilinos que no pagan entreguen las llaves y se marchen en lugar de incurrir en los costes de un desahucio. Un inquilino puede tener un historial limpio pero seguir representando un riesgo de impago.

 

Si ha contratado a un administrador de fincas, éste realizará todas estas diligencias en su nombre. También sabrá lo que puede preguntar legalmente a antiguos empleadores, referencias y propietarios.